전세계약갱신 보증금 변동되었을 때, 전세보증보험 처리는?

생똑네 2025. 8. 26.

계약갱신청구권이란?

정의: 기존 임대차 계약을 세입자가 한 번에 한해 2년 더 연장할 수 있는 법적 권리
도입: 2020년 주택임대차보호법 개정
효력: 임대인의 동의 없이도 연장이 가능
주의: 보증보험은 자동으로 연장되지 않음!

전세 계약 연장 시 보증보험 갱신, 왜 꼭 확인해야 할까?

전세 계약을 연장하면서 ‘계약갱신청구권’만 믿고 안심하시는 분들 많으시죠? 하지만 진짜 안심하려면 ‘전세보증보험 갱신 여부’도 꼭 확인하셔야 합니다!

실제 사례: 저희 가족도 계약은 연장했지만, 전세보증보험 갱신을 놓칠 뻔해 큰일 날 뻔했습니다. 다행히 만기 전에 신청해 문제는 없었지만, 타이밍을 놓쳤다면 보증금 수천만 원을 지키지 못할 뻔했죠.

보증금 변동 여부에 따른 계약 갱신 & 보증보험 처리 방식

계약갱신청구권을 통해 전세 계약을 연장하더라도, 보증금 증감 여부에 따라 계약서 작성 방식과 보증보험 절차가 달라집니다. 아래 항목별로 상황을 나눠 살펴볼게요.

📌 보증금 변동이 없는 경우

기존 임대차 계약서에 계약 갱신 사실과 연장 기간만 추가로 기재하고, 임대인과 임차인이 날인하면 갱신 처리가 됩니다.
이미 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지되므로, 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 다만, 보증보험은 반드시 갱신 신청을 해야 합니다. 계약 갱신 사실을 보증기관에 통보하지 않으면, 기존 보장도 무효가 될 수 있습니다.

📈 보증금이 증액되는 경우

증액된 금액과 지급일을 기존 계약서 특약사항에 기입하거나, 새 계약서를 작성해야 합니다.
이 경우, 증액된 보증금에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 기존 보증금까지 우선변제를 유지할 수 있어요.
또한, 보증보험도 변경된 조건에 따라 갱신 또는 재가입 절차가 필요하며, 계약서 사본, 증액 확인서류 등을 함께 제출해야 합니다.

📉 보증금이 감액되는 경우

감액 사실이 반영된 수정 계약서 또는 재작성된 계약서가 필요하며, 기존 확정일자는 유지됩니다.
이 경우에도 보증기관에 변경 사실을 알리고, 갱신 신청을 진행해야 하며, 감액 금액에 따라 보증 조건 재심사가 이뤄질 수 있습니다.

전세보증보험 갱신, 어떻게 진행하나요?

📲 신청 경로: HUG 앱 또는 홈페이지 접속
📝 메뉴 선택: ‘보증보험 갱신’ 또는 ‘보증 변경’ 클릭
📎 필요 서류: 갱신 계약서, 신분증 사본, 주민등록등본, 채권양도계약서 등
📈 보증금 증액 시: 증액 사실 확인 서류 필수
⏰ 신청 기간: 계약 만료 1개월 전부터 보증 종료일까지 가능 (HUG 기준)
⚠️ 주의: 기한을 넘기면 신규 가입으로 간주되어, 최소 가입기간이 1년 이상일 수 있음

보증보험 통지, 임대인에게 꼭 해야 하는 이유

전세보증보험은 채권양도의 성격을 갖습니다. 즉, 보증금을 보험사로부터 대신 돌려받을 권리를 이전하는 것이죠.
이 과정에서 임대인의 동의는 필요 없지만, ‘통지’는 필수입니다.
내용증명, 등기우편, 문자, 또는 HUG의 전자통지 시스템을 이용해 확실하게 알리세요.

💬 이런 상황, 어떻게 해야 할까요? (FAQ)

Q. 보증금에 변동이 없는데 계약서 새로 써야 하나요?

기존 계약서에 연장 사실과 기간만 명시하고 날인하면 충분합니다. 다만, 보증기관에는 꼭 갱신 사실을 알리세요.

Q. 보증금 증액 시 확정일자 다시 받아야 하나요?

네, 증액된 금액에 대해 새 확정일자를 받아야 전체 보증금에 대한 우선변제권이 보장됩니다.

Q. 보증금 감액 시 보험료는 줄어드나요?

보증금이 줄어들면 보험료도 낮아질 수 있지만, 보증기관 심사 기준에 따라 다를 수 있습니다.

보험사별 조건 비교 요약

보험사	특징	주의사항
HUG	국가기관, 가장 보편적	보증금 증액 시 조건 까다로움
HF	중저가 전세 대상, 공공 성격	소득·보증금 제한 존재
SGI	민간 보험사, 빠른 절차	프리미엄·지역 기준 다양