묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사 후 세입자 전세계약 해지

생똑네 2025. 8. 26.

📌 전세계약 갱신과 해지, 세입자가 꼭 알아야 할 모든 것

전세계약은 단순히 집을 빌려 사는 계약을 넘어, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 지키는 중대한 법률 행위입니다. 특히 계약갱신청구권과 묵시적 갱신 제도의 도입으로, 세입자와 임대인 모두 계약 해지 및 갱신 규정에 대해 정확히 알고 있어야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 또한, 별도의 통지가 없을 경우 계약이 동일 조건으로 연장되는 묵시적 갱신 제도도 존재합니다. 하지만 갱신된 계약이라 하더라도, 세입자가 원할 경우 계약을 중도에 해지할 수 있는 경우와 그렇지 못한 경우가 나뉩니다. 이 글에서는 갱신 유형별 해지 규정, 실제 적용 사례, 주의사항을 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.

🔎 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이

묵시적 갱신: 임대인과 임차인이 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경 통보를 하지 않았을 경우, 계약이 동일 조건으로 자동 연장됩니다.
계약갱신청구권: 임차인이 명시적으로 계약 연장을 요구하면, 임대인이 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 1회에 한해 2년 연장이 가능하며, 최대 4년 거주가 보장됩니다.

두 제도 모두 세입자의 거주 안정성을 높이기 위해 만들어졌지만, 해지 규정에서 중요한 차이가 있습니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권으로 연장된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 즉, 세입자는 새로운 집을 구했거나 개인 사정이 생겼을 때 비교적 자유롭게 계약을 종료할 수 있는 장점이 있습니다.

1️⃣ 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권 행사 후 해지

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 묵시적 갱신된 계약이나 계약갱신청구권 행사 후 연장된 계약은 언제든 해지 통보 가능합니다. 이 경우 임대인의 동의는 필요하지 않으며, 통보일로부터 3개월이 지나면 계약 해지가 확정됩니다.

📌 해지 통보 방법: 내용증명 우편, 문자, 카카오톡 등 명확한 기록 남기기
📌 해지 효력 발생: 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후
📌 중개수수료: 일반적으로 임대인이 부담
⚠️ 주의: 법적 해석 문제로 분쟁이 발생할 수 있으니, 가급적 서면 증거를 확보하세요.

예를 들어, A씨는 계약갱신청구권을 행사해 전세계약을 2년 연장했지만, 직장 이동으로 인해 1년 만에 이사를 가야 했습니다. 이 경우 A씨는 임대인의 동의 없이 해지 통보를 할 수 있고, 통보 3개월 뒤 보증금을 돌려받을 권리가 발생합니다. 중개수수료 또한 임대인이 부담하므로 세입자 부담이 줄어듭니다.

2️⃣ 합의 갱신 후 중도 해지

합의 갱신은 임대인과 임차인이 서로 합의해 새로운 조건으로 계약을 갱신한 경우입니다. 예를 들어, 임대료를 올리고 새 계약서를 작성한 경우, 이는 최초 계약과 동일하게 취급됩니다. 따라서 세입자가 임의로 중도 해지 불가하며, 임대인 동의가 필요합니다.

📌 중도 해지: 임대인의 동의 필수
📌 조건: 새로운 세입자를 구하는 조건으로 합의되는 경우가 많음
📌 중개수수료: 관례상 기존 세입자가 부담

B씨는 전세계약 갱신 시 보증금을 2천만 원 올리고 임대인과 새 계약서를 작성했습니다. 이 경우 단순 묵시적 갱신과 달리 합의 갱신으로 보기 때문에, B씨가 개인 사정으로 이사를 가려면 임대인 동의가 필요합니다. 일반적으로 임대인은 "새로운 세입자를 구할 것"을 조건으로 내세우며, 이때 발생하는 중개수수료는 세입자가 부담하는 것이 관례입니다.

3️⃣ 최초 계약 기간 중도 해지

최초 계약 기간 중 세입자가 이사를 가야 한다면, 법적으로 임대인의 동의 없이는 일방적 해지가 불가능합니다.

📌 임대인 동의 필요: 세입자가 원하면 즉시 해지 불가
📌 새 세입자 구하기: 세입자가 직접 구하거나, 임대인과 협의
📌 중개수수료: 대부분 세입자가 부담

실제 사례로, C씨는 최초 2년 계약 중 1년 만에 해외 발령을 받아 이사를 가야 했습니다. 임대인과 협의 끝에 C씨가 새로운 세입자를 구해오기로 했고, 중개수수료 역시 C씨가 부담했습니다. 이처럼 최초 계약 기간 중에는 세입자의 권리가 제한되므로, 계약 체결 시 신중해야 합니다.