전세 계약 중도 해지와 위약금, 중개수수료, 복비

생똑네 2025. 8. 26.

📌 전세 계약 중도 해지와 위약금, 세입자가 꼭 알아야 할 핵심 정리

전세계약은 보통 2년을 기본으로 체결되며, 임대인과 임차인 모두 계약 기간을 준수할 의무가 있습니다. 그러나 현실에서는 갑작스러운 이사, 직장 이동, 주택 하자, 임대인의 요구 등 다양한 사정으로 인해 계약 중도 해지가 필요해지는 경우가 많습니다. 이때 가장 문제가 되는 것이 바로 위약금과 비용 부담입니다. 계약의 성격, 갱신 여부, 특약 조항에 따라 위약금 발생 여부가 크게 달라지므로 세입자는 꼼꼼히 확인해야 합니다.

이번 글에서는 전세 계약 중도 해지 시 발생할 수 있는 위약금을 상황별로 구체적으로 정리하고, 실제 사례와 법원 판례를 통해 임차인이 반드시 알아야 할 주의사항을 살펴보겠습니다.

1️⃣ 최초 전세 계약 중도 해지

최초 전세계약 기간(보통 2년)은 법적으로 임대인과 임차인 모두가 지켜야 하는 기본 계약입니다. 따라서 임차인의 사정으로 계약을 중도 해지하려면 원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다.

📌 임대인 동의 시: 보통 새로운 세입자를 구하는 것을 조건으로 계약 해지에 동의합니다. 이 과정에서 발생하는 중개수수료(복비)는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 이는 사실상 위약금의 성격을 갖는 비용입니다.

📌 임대인 동의 없는 해지: 임대인의 동의가 없다면 세입자는 계약 만료일까지 거주해야 합니다. 만약 임의로 이사할 경우, 임대인은 보증금 반환 의무가 없고, 세입자가 손해를 감수해야 합니다.

📌 특약 확인: 계약서에 "중도 해지 시 임차인이 중개수수료 부담" 또는 "위약금 ○○원 지급"이라는 특약이 있다면 그 내용이 적용됩니다. 단, 과도한 위약금 조항은 법원에서 무효 판결이 날 수 있습니다.

예를 들어, D씨가 2년 계약 중 1년 만에 직장 발령으로 이사를 가야 하는 상황이라고 가정해봅시다. 임대인은 "새로운 세입자를 구해온다면 해지에 동의하겠다"고 조건을 내세울 수 있습니다. 이 경우 새로운 세입자를 구하는 과정에서 발생하는 중개수수료는 D씨가 부담하게 됩니다. 만약 임대인의 동의 없이 일방적으로 이사해버린다면, 보증금 반환을 받지 못할 위험이 있습니다.

2️⃣ 계약 갱신 후 중도 해지 (묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사)

주택임대차보호법에 따라 계약이 묵시적으로 갱신되거나, 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 계약이 연장된 경우에는 상황이 달라집니다. 이때는 세입자가 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

📌 해지 통보: 임대인 동의가 필요 없고, 임차인이 일방적으로 통보 가능
📌 효력 발생: 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후 계약 종료
📌 위약금: 별도의 위약금 없음
📌 중개수수료: 원칙적으로 임대인이 부담

예를 들어, E씨가 계약갱신청구권을 행사해 계약을 2년 연장한 뒤 8개월 만에 이사를 가야 하는 상황이라면, E씨는 임대인에게 "계약 해지 통보"만 하면 됩니다. 임대인의 동의가 필요하지 않으며, 3개월 후 계약이 종료됩니다. 중개수수료 역시 임대인이 부담하게 되므로 세입자에게 추가 비용은 발생하지 않습니다.

3️⃣ 합의 갱신 후 중도 해지

합의 갱신은 임대인과 임차인이 합의하여 계약 조건을 변경하거나 새 계약서를 작성하는 경우를 말합니다. 이 경우는 최초 계약과 동일하게 취급되므로, 세입자가 중도 해지를 원한다면 반드시 임대인 동의가 필요합니다.

📌 중도 해지: 임대인 동의 필수
📌 조건: 보통 "새로운 세입자를 구할 것"이라는 조건이 붙음
📌 중개수수료: 관행상 기존 세입자가 부담
📌 위약금: 특약에 따라 일정 금액을 지급해야 하는 경우도 있음

F씨는 계약 만료 후 보증금을 5천만 원 올리고 임대인과 합의해 새 계약서를 작성했습니다. 이후 F씨가 개인 사정으로 중도 해지를 원한다면, 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 보통 "새로운 세입자를 구해오라"는 조건이 붙으며, 그 과정에서 발생하는 중개수수료는 F씨가 부담하게 됩니다.